O SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA, no uso das atribuições, de acordo com o disposto no art. 5° do Decreto n° 33.400/2020, de 18 de dezembro de 2020,
RESOLVE:
Art. 1° Ficam estabelecidos os critérios técnicos com o objetivo de padronizar os procedimentos de Avaliação Especial das unidades imobiliárias e de elaboração dos respectivos laudos de avaliação no âmbito desta Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ.
Parágrafo único. Quando da elaboração de avalição especial das unidades imobiliárias, caberá ao setor competente observar e cumprir as diretrizes básicas estabelecidas no presente Manual de Orientações Técnicas, que constituem os Anexos I e II desta Instrução Normativa.
Art. 2° Quando se tratar de unidades imobiliárias com a base de cálculo divergente do valor de mercado, após os procedimentos de Avaliação Especial, será aplicado o Fator de Valorização ou Desvalorização do Valor Venal – FAV, conforme previsto no art. 68, III, § 8° da Lei n° 7.186/2006.
Parágrafo único. Quando se tratar de novas unidades imobiliárias a serem implantadas no Cadastro Imobiliário, através de processo de lançamento com Alvará de Habite-se, será aplicado o Fator de Valorização do Valor Venal, nos seguintes casos:
I – as unidades imobiliárias do Tipo 1 Residencial Vertical do padrão B5 ou superior, com área construída acima de 200m² (duzentos metros quadrados);
II – as unidades imobiliárias do Tipo 2 Residencial Horizontal do padrão C5 ou superior, com área construída acima de 200m² (duzentos metros quadrados);
III – as unidades imobiliárias do Tipo 3 Não Residencial Vertical do padrão A5 ou superior;
IV – as unidades imobiliárias do Tipo 4 Não Residencial Horizontal do padrão A5 ou superior;
V – as unidades imobiliárias com características construtivas singulares de empreendimentos.
Art. 3° A critério da Administração Tributária, as unidades imobiliárias com características construtivas singulares de empreendimentos poderão ser incluídas em procedimento de Avaliação Especial.
§ 1° Estão sujeitas ao procedimento de Avaliação Especial, as seguintes unidades imobiliárias com características construtivas singulares:
I – estádio e arena de futebol;
II – centro de convenções;
III – clubes sociais e recreativos;
IV – terminais e estações de transporte rodoviário, coletivo, metroviário, portuário, aeroviário, ferroviário, intermodal, marítimo, atracadouros e marinas.
§ 2° Compete à Coordenadoria de Cadastros – CCD da Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ a elaboração da relação dos empreendimentos previamente selecionados para inclusão das unidades imobiliárias a que se referem os arts. 2° e 3°, em procedimento de Avaliação Especial.
Art. 4° O disposto nesta IN aplica-se, no que couber, aos serviços de avaliação de imóveis prestados por empresas credenciadas à SEFAZ, com o objetivo de verificar a sua adequação e cumprimento quanto às orientações contidas no Manual de Orientações Técnicas.
Art. 5° Esta Instrução Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
GABINETE DO SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA, 22 de dezembro de 2020.
PAULO GANEM SOUTO
Secretário Municipal da Fazenda
ANEXO I
INSTRUÇÃO NORMATIVA SEFAZ/DRM N° 018/2020
MANUAL DE ORIENTAÇÕES TÉCNICAS DE AVALIAÇÃO ESPECIAL
1. DA FINALIDADE DAS AVALIAÇÕES ESPECIAIS.
1.1. Avaliação das unidades imobiliárias para fins de tributação do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU e do Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV.
2. DAS REFERÊNCIAS NORMATIVAS.
2.1 Além dos critérios técnicos de avaliação previstos na Lei n° 7.186/2006 e sua legislação complementar, poderão ser utilizadas as seguintes normas avaliatórias nos procedimentos de Avaliação Especial e nos respectivos Laudos de Avaliação:
2.1.1 Associação Brasileira de Normas Técnicas:
NBR 14.653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos Gerais – Fixa as diretrizes para avaliação de bens em geral;
2.1.2 NBR 14.653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis Urbanos – Fixa as diretrizes para avaliação de imóveis urbanos, objetivando a identificação do valor de mercado do imóvel urbano;
2.1.3 NBR 14.653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos – Fixa as diretrizes para avaliação de empreendimentos.
3. DAS ETAPAS DO PROCEDIMENTO DE AVALIAÇÃO ESPECIAL.
3.1. O procedimento de Avaliação Especial deverá ser executado pelo Setor de Mapa de Valores – SEMAP, unidade especializada da Coordenadoria de Cadastros – CCD da Secretaria Municipal da Fazenda – SEFAZ de acordo com as seguintes etapas:
3.1.1. Planejamento;
3.1.2. Vistoria;
3.1.3. Pesquisa de Mercado;
3.1.4. Escolha e aplicação da metodologia;
3.1.5. Conclusão.
4. DO PLANEJAMENTO.
4.1 A etapa do planejamento tem como objetivo definir o escopo e a finalidade da avaliação, assim como a análise da documentação e de dados cadastrais disponíveis sobre o imóvel a ser avaliado.
5. DA VISTORIA.
5.1 Sempre que for necessário, deverá ser realizada a vistoria in loco, com o objetivo de conhecer e caracterizar o imóvel a ser avaliado e sua adequação ao seu segmento de mercado.
6. DA PESQUISA DE MERCADO.
6.1. A pesquisa da situação mercadológica tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel a ser avaliado esteja inserido.
6.2. Na fase de coleta de dados deverá ser considerada a maior quantidade possível de dados de mercado com atributos comparáveis ao imóvel a ser avaliado;
6.3. Deverão ser levantadas as características relevantes dos dados de mercado coletado;
6.4. As fontes de informação utilizadas na pesquisa deverão ser certificadas, de modo a aumentar a confiabilidade dos dados pesquisados;
6.5. Na análise e no diagnóstico do mercado deverão ser consideradas as características relacionadas ao imóvel a ser avaliado e sua circunvizinhança, assim como estudo dos indicadores de mercado que sejam relevantes para explicar a formação do valor do imóvel;
6.6. As referências de valor devem ser buscadas em fontes diversas, dando-se preferência para os dados das transações imobiliárias do ITIV efetivamente realizadas;
6.7. Os dados de oferta de venda são indicações importantes do valor de mercado e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com os dados de transações imobiliárias realizadas.
6.8. Para a pesquisa de valores de mercado do imóvel a ser avaliado, utilizar as seguintes informações e fontes de pesquisa:
6.8.1. Os dados das transações imobiliárias efetuadas e constantes das guias do ITIV;
6.8.2. As informações constantes do cadastro imobiliário municipal;
6.8.3. As ofertas de vendas de imóveis veiculadas em sites e aplicativos especializados em ofertas e anúncios, imobiliárias, incorporadoras e outros meios onde os mesmos sejam amplamente divulgados;
6.8.4. As informações geradas por outros órgãos da Administração Pública, agentes financeiros e seguradoras;
6.8.5. As informações e pesquisas divulgadas por órgãos de classe, associações e entidades relacionadas ao mercado imobiliário;
6.8.6. As declarações de atividades imobiliárias prestadas pelas construtoras, incorporadoras, imobiliárias, administradoras de imóveis, leiloeiros oficiais e outras pessoas físicas ou jurídicas que atuem no mercado imobiliário;
6.8.7. Outras fontes que sejam consideradas pertinentes.
7. DA ESCOLHA E APLICAÇÃO DA METODOLOGIA.
7.1. A metodologia de avaliação aplicável será definida em função, basicamente, da natureza do bem a ser avaliado, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada no Laudo de Avaliação.
7.2. Na escolha do Método Avaliatório, procurar o que melhor se adeque ao objetivo da avaliação e ao imóvel a ser avaliado.
7.3. Deve-se utilizar, preferencialmente, o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, por ser o que melhor espelha o comportamento de mercado. Neste caso, deverão ser apresentados os dados detalhados das amostras dos imóveis comparáveis em quantidade suficiente para representar com segurança o valor de mercado.
7.4. Na hipótese de utilização do Método Evolutivo, o Fator de Comercialização (FC) deverá ser fundamentado e detalhadamente explicitado no Laudo de Avaliação.
8. DA CONCLUSÃO.
8.1. Após a obtenção do conjunto de dados obtidos na Vistoria física e na Pesquisa de mercado, deverá ser realizado o tratamento estatístico, às verificações necessárias e à análise e interpretação dos resultados para alcançar o resultado final e apresentá-lo sob a forma de Laudo de Avaliação.
8.2. Justificar o valor final encontrado, por meio da apresentação da metodologia aplicada e de todos os elementos utilizados para a obtenção do valor venal do imóvel avaliando.
9. DOS MÉTODOS AVALIATÓRIOS:
9.1 De acordo com as Normas Avaliatórias da ABNT – NBR 14.653-1, 14.653-2 e 14.653-4, podem ser utilizados os seguintes métodos:
9.1.1 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: A identificação do valor de mercado do bem é realizada por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra, analisando-se os elementos semelhantes ou assemelhados ao imóvel a ser avaliado, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos aplicáveis ao método, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística.
9.1.2 Método Involutivo: Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento, compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se os cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Trata-se de um critério indireto de valoração que indica a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes dimensões para transformá-los em outro empreendimento. Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais.
9.1.3 Método Evolutivo: Indicado para obter o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao imóvel a ser avaliado. Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. A composição do valor total do imóvel a ser avaliado pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias, devidamente depreciado, e o fator de comercialização. Para aplicação deste método, o valor do terreno deve ser determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo Método Involutivo; já as benfeitorias devem ser apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação dos custos.
9.1.4 Método da Capitalização da Renda: Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. Também pode ser utilizado na determinação do valor de mercado, em situações onde não existam condições da aplicação do método comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliação for a identificação do valor econômico. É o método recomendado para empreendimentos de base imobiliária.
9.1.5 Método para Quantificação do Custo do Bem : Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias no método evolutivo, ou quando a finalidade da avaliação for a identificação do custo do bem. Consiste em determinar o valor dos melhoramentos e benfeitorias, por meio da elaboração de orçamentos sumários ou detalhados de todas as parcelas que compõem o valor final do imóvel avaliado.
9.1.6 Método Comparativo Direto de Custo: Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado;
9.1.7 Método da Quantificação de Custo : Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas.
10. DO LAUDO DE AVALIAÇÃO.
10.1 O Laudo de Avaliação deverá ser: Claro, Objetivo e Conclusivo.
10.2 O Grau de Fundamentação e Precisão exigido será explicitado no laudo;
10.3 A Modalidade do Laudo deverá ser o Completo, contendo em sua totalidade as informações necessárias e suficientes para ser auto explicável.
10.4 Requisitos Mínimos: em conformidade com as Normas Avaliatórias, o Laudo de Avaliação deverá conter as informações necessárias e suficientes para ser auto explicável e deve apresentar, no mínimo, os seguintes itens:
10.4.1 Identificação do Proprietário do Imóvel/Contribuinte ;
10.4.2 Finalidade e Objetivo da Avaliação;
10.4.3 Identificação e Caracterização do Imóvel a Ser Avaliado :
10.4.3.1 Caracterização da região: usos predominantes e potenciais no entorno;
Infraestrutura (água, esgotos pluvial e sanitário, energia elétrica, iluminação pública, telefonia, gás canalizado etc.);
Serviços públicos e comunitários (pavimentação, transporte público, comércio, rede bancária, educação, saúde, segurança, lazer etc.); Caracterização física (relevo, solo e condições ambientais).
10.4.3.2 Caracterização do terreno:
Área e dimensões dos lados (frente, fundos e laterais) do terreno;
Forma geométrica;
Situação do terreno em relação à quadra (meio de quadra, esquina, quadra inteira);
Posição em relação ao nível do logradouro (no nível, acima, abaixo);
Inclinação/relevo (plano, semiplano, aclive, declive, acidentado etc.);
Superfície (seco, brejoso, alagável, outros);
Uso atual e vocação;
Servidões existentes ou previstas (informar tipo e dimensões);
Áreas de preservação permanente;
Outras restrições físicas e legais ao aproveitamento.
10.4.3.3 Caracterização da edificação ou unidade:
Tipo (casa, apartamento, loja, prédio, galpão, outros);
N° de pavimentos;
Idade do imóvel;
Padrão de construção;
Estado de conservação;
N° de vagas de estacionamento (cobertas ou descobertas);
Áreas averbadas;
Áreas não averbadas;
Uso.
10.4.3.4 Caracterização das edificações e benfeitorias:
Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível;
Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;
10.4.4 Indicação Dos Métodos e Procedimentos Utilizados:
10.4.4.1 Indicação da metodologia utilizada com justificativa da escolha e também o detalhamento da identificação das variáveis do modelo.
10.4.5 Pesquisas de Valores de Mercado:
10.4.5.1 Análise da situação mercadológica;
10.4.5.2 Fontes de consulta (com a indicação de nomes, telefones de contato, e-mail etc.);
10.4.5.3 Data de obtenção dos dados.
10.4.6 Especificação da Avaliação :
10.4.6.1 Indicar a especificação atingida em relação à fundamentação e precisão exigida pela norma.
10.4.7 Resultado da Avaliação:
10.4.7.1 Deverá ser apresentado o valor venal do imóvel devidamente justificado.
10.4.8 Identificação do Responsável Pela Avaliação .
10.4.9 Local e Data Da Avaliação
ANEXO II
CONCEITOS:
Avaliação de bens: análise técnica realizada, para identificar o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para determinada finalidade, situação e data;
Características intrínsecas do imóvel: aspectos inerentes ao próprio imóvel, ao seu terreno, a exemplo da área, dimensões, posição, confrontações assim como às benfeitorias nele existentes, o aspecto arquitetônico, padrão, conservação, área, divisão interna;
Características extrínsecas do imóvel: aspectos do imóvel ligados ao logradouro, à região, assim como ao contexto em que se insere em termos, por exemplo, de mercado, economia, etc;
Dano Físico de Imóvel: Dano constatado no imóvel decorrente de vícios construtivos, ação humana delituosa ou não, omissão humana, por exemplo, em relação à manutenção preventiva ou corretiva, agentes da natureza, entre outros;
Especificação da avaliação: classificação da avaliação em relação aos graus de fundamentação e precisão resultantes;
Grau de Fundamentação: é função do aprofundamento do trabalho avaliatório, da metodologia empregada e da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados;
Grau de Precisão: é estabelecido quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro numa avaliação;
Habitabilidade: pressupõe a existência de condições satisfatórias de conforto, segurança e salubridade na edificação;
Habite-se: documento expedido pela administração pública local, normalmente prefeitura ou órgão competente, que atesta a regularidade das benfeitorias existentes no imóvel e sua conformidade com as normas e posturas locais ou com os projetos aprovados segundo as normas e posturas locais vigentes à época da aprovação, liberando o imóvel para uso, inclusive não habitacional se for o caso; Intervalo de valores admissíveis: faixa de valores admissíveis em torno do valor de avaliação;
Laudo Completo: é o que contém de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos previstos pela NBR 14.653 e suas partes, com as informações suficientes para o seu entendimento e a definição do valor do bem;
Laudo Simplificado: é o que contém de forma resumida os requisitos previstos pela NBR 14.653 e suas partes;
Matrícula no RGI: é resultante da ação de documentar em um livro ou ficha no Cartório de Registro de Imóveis a descrição do imóvel em termos, principalmente, de endereço e metragem, seus proprietários e os sucessivos registros e averbações que informam transações, hipotecas, ônus e alterações físicas do bem;
Memorial de Incorporação: Acervo documental do registro da incorporação em condomínio no RGI;
Unidade Isolada: unidade imobiliária autônoma não condominial;
Unidade assemelhada: São consideradas assemelhadas unidades de mesma tipologia (a exemplo de casas, apartamentos, salas e lotes) localizadas no mesmo prédio, condomínio ou conjunto habitacional (ou contíguos);
Valor venal de mercado: é o valor de mercado para compra/venda, que corresponde à quantia mais provável pela qual se compra/vende voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente;
Vícios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficiências de projetos, de falhas na execução da construção ou da qualidade dos materiais, os quais tornam a edificação total ou parcialmente imprópria para o fim a que se destina e/ou depreciam o imóvel;
Vícios construtivos graves: são aqueles que afetam o imóvel ou parte dele, prejudicando a sua estabilidade solidez e/ou condições de habitabilidade e sejam de recuperação ou de correção difícil e onerosa.